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链家自如缘何逆势提价

2018-12-11 10:21
来源: 新金融观察报
编辑:东方财富网

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  2017年年初以来,调控重压下的上海二手房市场始终抬不起头,目前的交易量已处于近6年低位水平。在这种情况下,上海链家的中介费出人意料地上涨了。12月初,作为国内最大的长租公寓平台,由链家孵化的自如也终止了不涨价承诺。

  服务提升?

  11月16日起,上海链家宣布提高二手房中介费率,收取标准由原来的总共2%提至3%,其中买家承担2%,卖家承担1%。就在11月15日,国家统计局发布的10月70个大中城市房价数据显示,北京、上海、天津、杭州、厦门等14个热点城市的二手房价格走跌,其中厦门降幅最大,达到了0.9%。

  对于中介费的上涨,链家方面第一时间做出回应称,在一线城市中,上海的中介费率一直处于最低水平,而深圳、广州平均水平为3%,北京为2.7%,此番调整只是让上海中介费率回到正常区间。与此同时,二手房交易流程复杂、周期长、风险大,链家希望通过提高服务质量及佣金水平,让当地中介行业整体品质提升。“目前链家仅在上海提高了佣金比例,暂时还不会考虑其他地区。”

  在最新印发的宣传册上,上海链家详细列举了对消费者的九大服务承诺,包括“不吃差价、吃一赔十”“物业欠费、先行垫付”“房屋筛查、原价回购”等内容。链家绿城二店高级经纪人黄帅对新金融记者表示,中介费上涨后,链家在提升服务品质方面的承诺还包括“51%经纪人本科率”“30124客诉响应机制”等。“公司最新要求我们在接到客户投诉后30分钟内响应,12小时内给出解决方案,24小时内实现90%以上客诉结案。”

  从以上说法来看,链家的提价诉求似乎合情合理,但仍有不少购房者表达了担忧。以上海一套成交价为600万元的房源计算,中介费上调后,佣金总额将从12万元变为18万元。这对处于弱势地位,事实上将承担全部中介费的刚需来说增加了不小的负担。不仅如此,中介费收取比例提高,部分经纪人难免会帮助业主故意抬高房价,与“房住不炒”的调控精神相背离。

  自如跟进

  逆势提价,在房屋租赁市场同样上演。

  中国房地产测评中心近日发布的住房租赁价格指数报告显示,11月中国城市租赁价格指数为1037.1点,同比跌幅达0.84%,已连续8个月同比下行。从环比情况来看,35个重点城市中仅广州租赁价格指数上涨,济南(-1.09%)、杭州(-1.04%)、青岛(-0.67%)租赁价格指数跌幅居前。整体来看,11月租赁价格指数环比与同比双跌的城市达29个,占比超八成。

  凄风冷雨中,近年来背靠链家这棵大树狂飙突进的自如突然宣布提价。将时针拨回至七八月份,在房租暴涨、争抢房源等事件中,自如、蛋壳、相寓等长租品牌可谓“千夫所指”。8月20日,在北京房地产中介行业协会的召集下,10家主要住房租赁企业负责人共同承诺接下来两个月内不涨租金,且将把超12万套的存量房源投向北京市场。

  11月30日晚间,各大网站及社交平台开始热传一份自如“续约涨幅规定”。文中称,12月1日起自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%的限制,系统给出的续约价格最高涨幅为10%。

  多位自如管家向新金融记者表示:“上述文件属实,但是具体到每一位客户、每一个房子的情况都不一样。之前在调控的影响下,部分区域的自如租金比市场价格低了很多。现在我们要做一下调整,更遵从市场规律,在成本与收益上做到平衡。”

  自如官方则回应称,其在8月20日作出的承诺已全部兑现。针对北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉续约房源租金涨幅不超过5%的承诺,自如在两个月的承诺期满后,还主动延长一个月。“公司数据显示,其间自如全国续约价格平均涨幅仅2.3%。”自如客服表示,“承诺期内续约均价已较新签均价低了5%到10%,12月1日开始公司取消限制,将维持符合市场供需的合理价格涨幅。”

  底气何在

  众所周知,链家的中介费在同行业中一直较高。然而,在楼市成交活跃之时,链家和自如都没有大张旗鼓地上调中介费,市场冰封之际逆势而上动机为何?

  有知情人士透露,受调控长期影响,上海楼市成交量大幅萎缩,链家门店的业务压力激增,日常运转消耗了大量现金流。“链家要想保持扩张态势实现上市的终极目标,提高交易佣金也是无奈之举。”

  当然,链家提价的底气还在于手中掌握的大量房源。前述人士称:“链家在绝大多数布局城市的市场份额都超过了20%,在京沪可以说实现了垄断。正因为有着规模优势,链家在淡季仍有提价收割利润的资本。”

  至于近两年风生水起的自如,同样遭遇盈利瓶颈。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,虽然现在整体流动性有所宽松,但流入房地产领域的资金并没有像预期那样水涨船高。此前一些长租公寓的扩张模式都是通过高价收购房源,然后进行一轮轮融资,实现滚雪球式发展。如今淡季涨价,主要是为了应对前期的高成本。中原地产分析师则认为,目前融资成本上升,长租公寓面临的最大危机就是利润率进一步恶化。“自如提价也是为了弥补甲醛门、偷拍门带来的一系列运营成本增加。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉新金融记者,此次链家调整佣金比例,和市场降温、业务量减少有很大关系,这说明企业盈利模式仍比较粗放,即对于佣金较为依赖。至于租金方面,趋势上还是有反弹可能。“主要原因是房产交易如果一直疲软,会令租赁需求继续增加。其次,很多装修房源入市,本身成本要高一点,这也会带来租金上涨。”

  事实上,在整个房地产市场不景气的背景下,链家和自如选择提价也是需要勇气的,毕竟这很容易遭遇购房者用脚投票,转投其他中介机构。上海我爱我家便表示,最近的收费标准为贷款客户2.7%,全款客户2.5%。与此同时,上海互联网中介的收费标准从1.5%降至0.8%。观察人士表示,此次链家大幅调整中介佣金的举动,反而给其他竞争者带来喘息机会。上海链家市场中心总经理陈敏也在接受媒体采访时坦言:“短期阵痛可能会存在。”

(文章来源:新金融观察报)

(责任编辑:DF207)

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